انواع ارزش در فعالیت های ارزش گذاری

2024 نویسنده: Henry Conors | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2024-02-12 06:37

هزینه یکی از ویژگی های کلیدی موضوع معامله قانون مدنی است. نشانه های آن چیست؟ ارزش ها چگونه طبقه بندی می شوند؟ شاخص های مربوطه برای چه منظوری در تجارت یا در تجارت املاک و مستغلات محاسبه می شود و با چه روش هایی؟

"هزینه" و "تخمین" چیست

قبل از بررسی انواع ارزش و دلایل همراه با طبقه بندی آن، بیایید تعریف کنیم که چیست. معیارهای بسیار زیادی وجود دارد که به آن امکان می دهد ویژگی روشنی در بین اقتصاددانان جهان و روسیه بدهد. از جمله محبوب ترین آنها این است: هزینه مبلغی است که به عنوان شرط معامله در فرآیند تعامل موضوعات روابط حقوق مدنی در لحظه مورد انتظار انتقال حقوق مالکیت یا سایر مکانیسم های استفاده از یک شی تعیین می شود. به نوبه خود، مفهوم "ارزیابی" با مکانیسم تعیین مقدار مورد نظر همراه است.

جنبه های ارزیابی

اشیاء ارزیابی می تواند املاک و مستغلات، خدمات، حمل و نقل، اقلام خانگی، مالکیت معنوی باشد - همه چیزهایی که توسط قانون مدنی به عنوان موضوع ممکن برای معاملات مربوط به اشخاص حقیقی و حقوقی پیش بینی شده است. روش تعیین ارزش پولی،انتقال آن از یک موضوع روابط حقوقی به موضوع دیگر مبنای انتقال حقوق مالکیت است، با روش هایی انجام می شود که هر دو طرف به رسمیت شناخته اند. آنها همچنین می توانند توسط اشخاص ثالث ارائه شوند، اما مشروط به توافق با شرکت کنندگان اصلی در معامله.

آن یا سایر انواع ارزش کالاها، اموال یا خدمات را می توان بسته به ماهیت روابط حقوقی بنا به درخواست طرفین یا به موجب الزامات قانونی تعیین کرد. بنابراین، به عنوان مثال، در معاملات ملکی، استفاده از ارزیاب در بسیاری از موارد برای ثبت مالکیت الزامی است.

رویکردهای ارزشیابی

ارزیابی، و همچنین، برای مثال، تعیین نوع ارزش، می تواند در چارچوب رویکردهای مختلف انجام شود. در عمل تجاری روسیه، سه مورد اصلی وجود دارد: سودآور، مقایسه ای و پرهزینه. ماهیت آنها را در نظر بگیرید.

مدل درآمد شامل استفاده از روش هایی است که مبتنی بر محاسبه درآمد تخمینی از استفاده احتمالی صاحب جدید از موضوع ارزیابی است - به عنوان مثال، اجاره. مدل مقایسه ای شامل مطالعه ارقامی است که انواع ارزش دارایی برخی از اشیاء را مشخص می کند، با شاخص های برخی دیگر که از نظر اساسی بسیار شبیه هستند. به عنوان مثال، یک ارزیاب هنگام تعیین شاخص پولی مناسب برای یک آپارتمان، به عنوان یک قاعده، پیشنهادات موجود در بازار املاک و مستغلات را مطالعه می کند. در چارچوب مدل هزینه، هزینه‌های احتمالی که از نظر نگهداری شی در شرایط عملکردی مناسب ضروری است، محاسبه می‌شوند. اگر یک،فرض کنید شخصی یک تراکتور بخرد، سپس ارزیابی کننده ای که استخدام کرده است باید هزینه های بالقوه مربوط به تعمیر تجهیزات را هنگام تعیین هزینه این نوع حمل و نقل در نظر بگیرد.

نتیجه برآورد ارزش

هنگامی که انواع ارزش‌های دارایی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت و ارزیابی مناسبی ارائه شد، از نتیجه می‌توان به عنوان راهنمای تعیین قیمت نهایی معامله استفاده کرد. یا برای اهداف دیگر - به عنوان مثال، هنگام انعقاد قرارداد بیمه، ارائه وام، فروش سهم و غیره. بیایید در نظر بگیریم که چه نوع ارزشی در ارزیابی اشیاء مختلف توسط کارشناسان روسی متمایز می شود. و همچنین نحوه استفاده از اطلاعات مرتبط در عمل.

طبقه بندی ارزش

چه نوع ارزش یک هدف خاص ارزیابی توسط کارشناسان مدرن متمایز می شود؟ در اینجا معیارهای طبقه بندی زیادی وجود دارد. یکی از رایج ترین مدل ها در میان اقتصاددانان روسی را در نظر بگیرید.

به ویژه حاوی ارزش بازار است. این قیمتی است که ارزش آن در زمان ارزیابی شیء ثابت است، مشروط بر اینکه قرار باشد در یک بخش رقابتی فروخته شود. به این معنا که پیش نیازهای تعیین هزینه صحیح، در دسترس بودن اطلاعات عمومی در مورد اصول قیمت گذاری محصول، عدم وجود عوامل خارجی (تنظیمی) مهم مؤثر بر قیمت است.

در مدل در نظر گرفته شده ارزش سرمایه گذاری وجود دارد. شاخص های آن به منظور ارائه اطلاعات به افراد علاقه مند به سرمایه گذاری در یک شی خاص مشخص می شود. در بعضی مواردارزش سرمایه گذاری ممکن است با ارزش بازار مطابقت داشته باشد. اما همیشه اینطور نیست. گاهی اوقات همزمان با ارزش سرمایه گذاری، ارزش انحلال شی نیز محاسبه می شود. ارزش آن بیانگر مقدار احتمالی درآمدهای احتمالی پس از فروش مجدد موضوع معامله است.

ارزش کاداستر وجود دارد. هدف از ایجاد آن، ورود یک شی به یک ثبت دولتی یا صنعتی خاص با استفاده بعدی از اطلاعات توسط اظهارات مربوطه است. به عنوان یک قاعده، در این مورد ما در مورد محاسبه مالیات صحبت می کنیم. ارزش کاداستر معمولاً در مورد املاک و مستغلات کمتر از ارزش بازار است یا تقریباً برابر آن است.

همچنین چیزی به نام ارزش بیمه وجود دارد. این شامل محاسبه مبلغ پرداختی تحت قرارداد بیمه است. در برخی موارد هزینه تعویض شی نیز همزمان با آن محاسبه می شود. این اتفاق می افتد، به عنوان مثال، اگر قرارداد مربوطه با شرکت بیمه متضمن غرامت پولی نیست، بلکه در صورت آسیب یا خرابی، جسم را به حالت اولیه خود می رساند.

بنابراین، ما 4 نوع ارزش را در نظر گرفتیم که در مکتب اقتصاد روسیه رایج‌تر هستند، و همچنین چندین نوع مکمل. این فهرست البته کامل نیست. انواع خصوصی از ارزش بازار، و همچنین سرمایه گذاری، یا کاداستر، مربوط به ویژگی های اشیاء با وضعیت قانونی متفاوت، به عنوان یک گزینه، وجود دارد. حال بیایید به بررسی ماهیت اشیایی بپردازیم که پارامتر مربوطه در رابطه با آنها محاسبه می شود.جنبه اهمیت عملی.

ارزیابی کسب و کار

البته، انواع خاصی از اشیاء وجود دارد که در رابطه با آنها مقدار تعیین می شود. از جمله مواردی که اغلب در رویه تجاری روسیه با آن مواجه می شود، تجارت و املاک و مستغلات است. در حالت اول، کل دارایی‌های شرکت‌ها، اصول مدیریت و فعالیت‌هایی که سود ایجاد می‌کنند، ارزیابی می‌شوند. قبل از مطالعه انواع ارزش شرکت، تعیین اهدافی که موضوع ارزیابی مربوطه با آن مواجه است مفید خواهد بود.

چرا برای کسب و کار ارزش قائل شویم؟ اولین گزینه در اینجا چشم انداز فروش شرکت است. مالک شرکت ممکن است تصمیم بگیرد که تجارت دیگری را شروع کند، اما ابتدا سودمند است که تجارت فعلی را به دست مالک دیگری منتقل کند. همچنین ارزیابی کسب و کار می تواند برای بهبود کیفیت مدیریت شرکت، شناسایی کاستی های احتمالی در سیستم مدیریت انجام شود. گزینه دیگر جلب توجه سرمایه گذاران در شرایطی است که سرمایه در گردش کافی وجود ندارد و یا شرکت وظیفه توسعه بازار را تعیین کرده است که در نتیجه نیاز به وجوه اضافی وجود دارد. ارزیابی کسب و کار را می توان هنگام درخواست وام انجام داد - این اوست که به عنوان یک قاعده به عنوان یک دستورالعمل برای تصمیم گیری در مورد صدور وام توسط بانک عمل می کند.

ارزش‌های تجاری

چه نوع ارزشی در ارزش گذاری شرکت ها دخیل است؟ در اینجا بیشتر از چه اصولی استفاده می شود؟ انواع اصلی ارزشی که در رابطه با ارزش گذاری کسب و کار قابل اجرا هستند بازار و سرمایه گذاری هستند. به گفته برخی کارشناسان، با توجه به امکان خرید یک بنگاه اقتصادی،توصیه می شود که شریک در تجزیه و تحلیل چشم اندازهای مربوطه روی جهت دوم تمرکز کند. از آنجایی که یک قیمت معمولی "بازار" برای یک تجارت، شاخصی است که همیشه به طور واضح در مورد پتانسیل توسعه یک شرکت صحبت نمی کند. اما اگر در مورد شناسایی آن صحبت می کنیم، اصول کلیدی برای محاسبه اعداد لازم را می توان بر اساس:

- در مقایسه شاخص های موجود با شاخص های معمول برای سایر فعالان بازار؛

- در مورد مطالعه مزیت های رقابتی کسب و کار؛

- در مورد دیدگاه ذهنی کارشناسانی که ارزیابی می کنند؛

- در مطالعه تأثیر عوامل خارجی.

در مورد تعیین ارزش سرمایه گذاری یک تجارت، همان اصول می تواند اعمال شود، اما علاوه بر آنها، استفاده از تعدادی دیگر نیز مجاز است:

- مدلسازی رفتار افراد درگیر در تجارت (تأثیر عوامل)؛

- محاسبه سودآوری (افزایش ارزش بازار در طول زمان).

شاخص های هزینه خاص ممکن است یک خریدار یا سرمایه گذار تجاری بالقوه را راضی کند، بسته به اینکه اندازه تخمینی سرمایه گذاری در کسب و کار و چشم انداز بازپرداخت آنها چیست. در بسیاری از موارد، سرمایه گذاری ممکن است منشا اعتباری داشته باشد. ارزش سود احتمالی نه تنها باید با صفر متفاوت باشد، بلکه پرداخت سود به بانک را نیز تضمین کند. دستورالعمل‌های اضافی در تصمیم‌گیری سرمایه‌گذار، جدا از شاخص‌هایی که بازار و ارزش سرمایه‌گذاری کسب‌وکار را منعکس می‌کنند، می‌توانند عبارتند از:

- پایداری مورد انتظار کسب و کار (تواناییایجاد درآمد در طول زمان)؛

- همبستگی دوره های بازپرداخت با مشاغل رقابتی (شاید برای یک سرمایه گذار سودآورتر باشد که در شرکت دیگری سرمایه گذاری کند و برای خریدار - آن را خریداری کند)؛

- سطح اعتماد بین شرکا.

معیارهای بالا می توانند کاملاً ذهنی باشند. بنابراین، در عمل تجاری، بازار و ارزش سرمایه‌گذاری یک کسب‌وکار پارامترهایی هستند، اگرچه مهم هستند، اما همیشه جزو پارامترهای کلیدی نیستند.

یکی دیگر از عوامل ممکن، هزینه انواع کار مرتبط با ارزیابی یک کسب و کار برای سرمایه گذاری یا خرید احتمالی است. اگر مطالعه شرکت بتواند با سرمایه گذاری های قابل توجهی همراه باشد که به معنای سود واقعی نباشد (به عنوان مثال، تماس با کارشناسان خارجی، حسابرسان و تحلیلگران)، این احتمال وجود دارد که سرمایه گذار یا خریدار بالقوه کسب و کار ترجیح دهد با آن معامله نکند. یک شرکت خاص.

ارزیابی املاک

مطالعه انواع ارزش املاک و همچنین اینکه چه رویکردهایی در ارزیابی آن اعمال می شود مفید خواهد بود. اما ابتدا، مانند تجارت، اهدافی را که توسط شرکت کنندگان در معاملات قانون مدنی از نوع مربوطه دنبال می شود، تعریف کنیم. نیاز به مطالعه انواع ارزش املاک و همچنین مراجعه به خدمات ارزیاب در موارد اصلی زیر مطرح می شود:

- معامله ای برای فروش آپارتمان، دفتر، ساختمان یا محل دیگر وجود دارد؛

- دارایی های شرکت ارزیابی می شود؛

- اندازه پایه مشمول مالیات بر حسب دارایی تعیین می شودهزینه ها.

البته، در عمل ممکن است دلایل بیشتری برای ارزیابی املاک وجود داشته باشد. به عنوان مثال، در برخی موارد، تعیین انواع هزینه های برآورد شده علاوه بر رویه های اساسی ضروری می شود. یا - به عنوان یک گزینه - ارزیابی املاک و مستغلات به منظور انتقال آن به نیازهای دولتی.

ارزیابی املاک

ما در بالا اشاره کردیم که انواع اصلی ارزش شرکت بازار و سرمایه گذاری است. در مورد املاک و مستغلات، می توان همان پارامترها را بررسی کرد، اما، به عنوان یک قاعده، تعدادی دیگر اضافه می شود. یعنی - ارزش کاداستر و بیمه شی. در برخی موارد انحلال نیز مشخص می شود. قبلاً ویژگی های تعیین بازار و ارزش سرمایه گذاری را در بالا در نظر گرفته ایم. در مورد املاک و مستغلات، اصول و روش های کلی به طور کلی شبیه به روش های مورد استفاده در ارزش گذاری تجاری است. آنها فقط زمانی استفاده می شوند که بیشتر با ویژگی های بازار مربوطه سازگاری داشته باشند: "رقابت" با "حالت" (سطح تعمیر، مواد تکمیل و کیفیت آن و غیره)، "سودآوری" - با انتظارات " جایگزین می شود. در حال افزایش".

بیایید اکنون نحوه محاسبه ارقام ارزش های کاداستر، بیمه و انحلال را مطالعه کنیم. همه آنها ویژگی های خاصی دارند. هر نوع ارزش تعیین شده از موارد ذکر شده با ویژگی هایی از نظر روش های ارزش گذاری مشخص می شود. آنها را در نظر بگیرید.

اگر ما در مورد ارزش کاداستر املاک صحبت می کنیم، پس ارزیاب روش شناسی را مبنای آن قرار می دهد.در منابع قانونی مربوطه، توصیه های وزارت دارایی و سایر ادارات مسئول استفاده عملی از اطلاعات مربوطه در مورد مسکن منعکس شده است. در برخی موارد، معیارهای خاص برای تعیین ارزش بازار یک شی نیز ممکن است استفاده شود. اسناد فنی مختلف را می توان مطالعه کرد.

اگر وظیفه تعیین ارزش بیمه ای املاک و مستغلات است، در این مورد، به عنوان یک قاعده، ارزیاب عمدتاً با روش های بازار هدایت می شود، اما برای محتوای واقعی معامله خرید و فروش تنظیم می شود. به عنوان مثال، اگر شخصی یک آپارتمان را با رهن خریداری کند، تنها مبلغ وام را می توان در هزینه بیمه لحاظ کرد. و در این مورد، مبنای مربوطه برای محاسبه مبلغ قرارداد با بیمه‌گران ممکن است کمتر از زمانی باشد که ارزش خالص بازار آپارتمان به عنوان مبنای در نظر گرفته شود.

رهن نمونه ای از بخش بازار است که در آن ارزش انحلال یک شی می تواند عملاً برای موضوعات معاملات قانون مدنی مهم باشد. به عنوان مثال، اگر فرد یا سازمانی شرایط بازپرداخت وام را نداشته باشد، احتمالاً بانک تصمیم به فروش ملک وثیقه خواهد گرفت. حتی قبل از امضای قرارداد برای پردازش وام، یک موسسه مالی ممکن است بخواهد چشم‌انداز بخش انحلال پروژه را تجزیه و تحلیل کند.

اما توجه داشته باشید که برخی کارشناسان استفاده از عبارت "ارزش انحلال" را در رابطه با معاملات املاک و مستغلات هنگام تعامل با بانک ها نامناسب می دانند. مورداین واقعیت که به طور پیش فرض قرارداد وام مسکن به معنای انتقال اجباری آپارتمان به مالکیت بانک نیست - این فقط یک اقدام امنیتی برای وام است. در حالی که در شکل خالص خود، ارزش انحلال مستلزم محاسبه قیمتی است که صاحب یک شی (مثلاً یک تجارت) می تواند دارایی خود را بفروشد (مثلاً به دلیل ورشکستگی شرکت). بنابراین، اصطلاح مورد بحث باید با احتیاط در رابطه با املاک و مستغلات استفاده شود.

هزینه یک مقدار ثابت است؟

بسیاری از اقتصاددانان مدرن فکر نمی کنند. البته مگر اینکه صحبت از اقتصاد بازار باشد که مکانی برای مکانیسم قیمت گذاری آزاد بر اساس عرضه و تقاضا وجود داشته باشد. صرف نظر از اینکه چه نوع ارزشی از کالاها مورد مطالعه قرار می گیرد، هر یک از آنها یک ارزش متغیر است، دستورالعملی تقریبی که طرفین معامله می توانند در یک مقطع زمانی خاص از آن استفاده کنند. البته صنایعی وجود دارند که نوسانات شاخص های مربوطه در آنها حداقل است - به عنوان مثال، بخش های بازار تحت سلطه سفارش های دولتی. اما این یک استثنا است. توانایی حرکت در محیط متغیر هزینه ها یکی از مهمترین مزیت های رقابتی هر کسب و کار مدرن است.