برای اینکه مردم در خانه های تمیز و بازسازی شده زندگی کنند، از پیاده روی در نزدیکی خانه لذت ببرند، لازم است عملکرد کل سیستم خدمات عمومی حفظ شود، استفاده از اموال مشترک به درستی سازماندهی شود، مراقبت از آسایش ساکنین و بهسازی محوطه حیاط. چه کسی باید این کار را انجام دهد؟ بدیهی است که ساکنان یک ساختمان آپارتمانی (MKD) باید کارهای مهمی را برای سازماندهی چنین ارگانی انجام دهند که از اموال مشاع به موقع و باکیفیت مراقبت کند و خانه را به نفع خود تمیز و مرتب نگه دارد. طیف وسیعی از کارهای تعمیر و نگهداری خانه را مدیریت MKD می نامند.
دقیقاً چگونه می توان MKD را پیاده سازی کرد؟
بسیاری درباره روشهای مدیریت MKD در حال حاضر شنیده‌اند. اما اغلب وقت کافی برای درک جزئیات وجود ندارد، اگرچه این دانش بسیار مفید است.
در قانون مسکن فدراسیون روسیه، روش های مدیریت MKD به روشی بسیار قابل درک بیان شده است (قسمت 2 ماده 161). با این حال، همه آنها برای هر خانه قابل اجرا نیستند. اگر کمتر از سی آپارتمان در MKD وجود دارد،قانون مسکن مدیریت مستقیم را به عنوان راهی برای مدیریت MKD ارائه می دهد. در این صورت قرارداد با تامین کنندگان، تعمیرکاران، نظافتچی ها و سایر کارگران توسط مالکان آپارتمان منعقد می شود که در صورت بروز مشکل در حوزه ایمنی آتش نشانی، حوادث، جمع آوری نابه موقع زباله در مقابل سازمان های بازرسی و پرداخت جریمه خواهند بود. مدیریت معمولاً توسط یک گروه ابتکاری از ساکنان یا یک نماینده منتخب به صورت رایگان انجام می شود. اما اجرای فعالیت های نگهداری و بهره برداری از MKD کار بسیار زیادی است، بنابراین نصب کنترل مستقیم به عنوان راهی برای مدیریت MKD در خانه های کوچک منطقی است. هر مستاجر دیدگاه خاص خود را از تصویر یک خانه و ورودی ایده آل دارد، بنابراین تعداد ساکنان به طور مستقیم بر توانایی دستیابی به سازش تأثیر می گذارد و بر احتمال درگیری و سوء تفاهم تأثیر می گذارد.
گزینه دوم برای مدیریت MKD که در قانون مسکن مشخص شده است، مدیریت یک نوع خاص از اشخاص حقوقی است. به طور خاص، چنین شخصی ممکن است یک انجمن صاحبان خانه (HOA)، یک تعاونی مسکن (HC) یا یک تعاونی تخصصی مصرف کننده دیگر (PC) باشد. با این روش مدیریت، مالکان آپارتمان به شخص حقوقی اجازه می دهند تا برای تعمیرات جاری و کلیه جنبه های بهره برداری ملک خانه و همچنین برای تامین آب، فاضلاب، گرمایش و سایر خدمات قرارداد امضا کند.
گزینه سوم شامل انعقاد قرارداد با یک سازمان مدیریتی است که همه چیز را انجام خواهد داد.طیف وسیعی از خدمات برای MKD و در عین حال مسئول نقض احتمالی الزامات قوانین روسیه در برابر مقامات بازرسی باشد.
چه کسی مدیریت MKD را انتخاب می کند؟
صاحبان آپارتمان نه تنها بر متراژ مربع خود کنترل دارند، بلکه باید ملک مشترک را نیز در شرایط خوبی نگه دارند. بنابراین، قانون مسکن فدراسیون روسیه شامل دستورالعملی برای صاحبان خانه است که تصمیم بگیرند خانه خود را چگونه مدیریت کنند. قبل از انتخاب روشی برای مدیریت MKD، صاحبان آپارتمان باید مشخصات آنها را که با در نظر گرفتن سن، شرایط و سایر ویژگی‌های آن برای خانه مناسب‌تر است را با جزئیات مطالعه کنند و همچنین آن را با تمایل مالکان به آن مرتبط کنند. خانه خود را مدیریت کنند و قبوض آب و برق را به موقع پرداخت کنند.
انتخاب نهایی در جلسه عمومی مالکان انجام می شود که می تواند به صورت حضوری یا بدون حضور شخصی همه ساکنان برگزار شود. برای اینکه تصمیم جلسه معتبر باشد، ساکنانی که مجموعاً 50 درصد یا بیشتر از آرا را دارند باید به آن رأی دهند. انتخاب نحوه مدیریت MKD توسط مجمع عمومی باید توسط هر مستأجر در MKD، حتی با وجود حذف احتمالی خود جلسه، به شدت مورد قبول واقع شود. هنگامی که جلسه به صورت غیابی برگزار می شود، شرکت به منزله انتقال به موقع تصمیم خود توسط مالک به صورت کتبی است. نتیجه چنین جلسه ای از صاحبان آپارتمان در پروتکل انتخاب روش مدیریت MKD ثبت می شود که در ورودی ها به گونه ای درج شده است که هر مالکآپارتمان بدون شکست با او آشنا بود. قرار دادن عمومی توسط آغازگر جلسه ظرف ده روز پس از تصمیم گیری انجام می شود. به همین ترتیب از طریق تشکیل مجمع عمومی امکان تغییر روش مدیریت MKD محقق می شود.
همه موارد فوق مربوط به خانه هایی است که قبلاً اشغال شده اند. اما وضعیت در مورد خانه های نوساز متفاوت است. اغلب اتفاق می افتد که در یک ساختمان جدید، همه مستاجران حق مالکیت ندارند، به عنوان مثال، اینها صاحبان سهام با رنج طولانی هستند. با توجه به اینکه این قبیل شهروندان بر اساس قانون مسکن حق رای در موضوع تعیین شکل اداره خانه را ندارند، انتخاب روشی برای اداره این خانه غیرممکن می شود.
اگر روش کنترل MKD انتخاب نشود چه اتفاقی می افتد؟
کد مسکن مدت زمانی را که مالکان فرصت در نظر گرفتن و سازماندهی فرآیند ایجاد HOA یا انتخاب یک سازمان مدیریت را دارند، محدود می کند.
توسط هیئت حاکم تعیین می شود. در اینجا هیچ یک از مستاجرین حق امتناع ندارند و هر مالک موظف است صرف نظر از اینکه این قرارداد برای او مناسب است یا خیر، مفاد قرارداد مدیریت منعقده با سازمان مدیریت منتخب را رعایت کند. اما همیشه یک رویه وجود داردفرصت اصلاح وضعیت فعلی و تشکیل مجمع عمومی قبل از انقضای قرارداد برای بحث در مورد تغییر روش مدیریت MKD یا سازمان مدیریت.
نگهداری از محل در MKD چه چیزی را شامل می شود؟
کلیه خدمات و کارهای مربوط به مفهوم "نگهداری از محل در یک MKD" توسط قانون مسکن تعریف شده است. این مفهوم شامل طیف گسترده ای از خدمات برای سازماندهی تامین آب، برق، گاز، گرما، ثبت نام شهروندان ساکن در خانه، خدمات حسابداری، عملیات فنی، نگهداری بهداشتی است.
عملیات فنی به نوبه خود شامل نگهداری سیستم های مهندسی ساختمان و تعمیرات می شود. نگهداری بهداشتی شامل طیف وسیعی از اقدامات برای حفظ نظافت و نظم در خانه و منطقه مجاور است، به عنوان مثال، تمیز کردن، ضد عفونی کردن، خشک کردن، ضد عفونی کردن.
HOA چه می کند؟
این روش مدیریت MKD، به عنوان HOA، در جایی ظاهر می شود که برخی از مستاجران مایلند بتوانند مخارج نگهداری از خانه خود را کنترل کنند. رهبری HOA از ابتدا ایجاد نمی شود، بلکه همیشه از فعال ترین و علاقه مندترین ساکنان ایجاد می شود. و اگرچه چنین شهروندان مبتکر همیشه از پایه قانونی و دانش در زمینه خدمات عمومی آگاهی کامل ندارند، یک عامل مهم در کار موفق، تمایل به بهتر کردن خانه خود است. هیئت مدیره HOA باید کارهای قراردادی را در مورد تمیز کردن، دفع زباله، نگهداری ارتباطات مهندسی و سایر جنبه ها انجام دهد.نگهداری از خانه و قلمرو مجاور. حفظ نظم و رعایت استانداردهای بهداشتی و ایمنی آتش سوزی نیز از وظایف مهم HOA است. جنبه مالی مدیریت شامل حضور یک حسابدار در HOA برای نگهداری سوابق وجوهی است که توسط مستاجران برای پرداخت هزینه های آب و برق و همچنین پولی که برای نیازهای خانه هزینه می شود. درآمد اضافی HOA را می توان از اجاره هر قسمت از ملک مشترک دریافت کرد.
اگر مالک خودش تصمیم بگیرد که آیا می خواهد عضو HOA شود یا خیر، به نوبه خود، HOA حق ندارد از پذیرش در صفوف خود امتناع کند، حتی اگر به طور ناگهانی سایر اعضای HOA مخالفت خواهد کرد. عدم تمایل به عضویت در HOA گاهی اوقات با نیاز به پرداخت خدمات اضافی همراه است - امنیت در پارکینگ و در ورودی، تخت گل در حیاط، دوربین های ویدئویی در طبقات. در واقع، برای اعضای HOA، در صورتی که هیئت مدیره HOA چنین تصمیمی گرفته باشد، پرداخت اجباری است. راه خروج در این شرایط ممکن است یک توافق فردی با HOA باشد که در آن تمام هزینه ها از قبل تایید می شود.
شرکت مدیریت چگونه کار می کند؟
با انعقاد قرارداد مستقیم بین مالکان و یک شرکت مدیریت تخصصی، انتظار می رود خدمات نگهداری و سرویس بهداشتی در منزل و همچنین تعمیرات در سطح بالا به عنوان متخصصین حرفه ای و با تجربه در شرکت مدیریت قادر خواهد بود نیاز و پیچیدگی کار را به درستی ارزیابی کند، مواد مناسب را انتخاب کند، حق را دعوت کندمتخصصان اگر شرکت مدیریت با چندین خانه کار کند، هزینه کار و خدمات کمتر نیز امکان پذیر است. با این حال، ارتباط با شرکت مدیریت اغلب دشوار است، و حتی یک حادثه کوچک مانند یک لامپ سوخته می تواند برای چند روز ناخوشایند باشد.
توافق با شرکت مدیریت: مهمترین چیز چیست؟
مهمترین مرحله در رویه ایجاد یکی از راههای مدیریت MKD، توسعه و انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت است. محتوای قرارداد تعیین کننده روابط آتی بین مستاجرین و شرکت مدیریت خواهد بود، از جمله امکان فسخ قرارداد در صورت انجام غیرصادقانه وظایف نگهداری خانه. متن قرارداد باید کلیه اموال خانه، انواع و تعداد کارها و خدماتی را که شرکت مدیریت موظف به تولید آنها خواهد بود، میزان و زمان تمام پرداخت هایی که مالکان باید انجام دهند را مشخص کند. در قرارداد می توانید روش گزارش کار انجام شده به ساکنین را نیز تجویز کنید. اگر این کار انجام نشد، گزارش باید سالی یک بار برای مالکان ارسال شود.
چرا شورای MKD تشکیل می شود؟
یکی دیگر از وظایف مستاجران این است که در صورت انتخاب گزینه با شرکت مدیریت از روش های مدیریت MKD، شورای خانه را انتخاب کنند. در واقع وظایف اصلی شورا تدوین پیشنهادها و کنترل کارهای در حال انجام است. در جلسه مالکان، اعضای شورا پیشنهاداتی را در مورد آنچه دقیقاً مورد نیاز است ارائه می دهندبرای تعمیر، که تعمیرات فعلی را می توان به سال آینده موکول کرد، و نیاز به اقدامات فوری دارد، ملک مشترک را به چه کسی و برای چه اهدافی می توان اجاره داد و سایر جنبه های نگهداری از MKD و محوطه سازی. همچنین بررسی قراردادها و قراردادهایی که به منظور حفظ حقوق و منافع ساکنان خانه توسط مالکان پیشنهاد می شود از وظایف شورا باشد. بر اساس نتایج بررسی، شورا نتیجه گیری و توصیه های خود را در مورد کلیه اسناد ارائه می دهد. می توان گفت که شورای MKD بحث موضوعات مهم را در جلسات مالکان ساده می کند، با سازمان مدیریت تعامل می کند و اجرای مفاد قرارداد مدیریت را کنترل می کند.
مزایا و معایب اشکال مختلف مدیریت MKD
اگر ما یک توصیف مقایسه ای از روش های مدیریت MKD انجام دهیم، می توانیم نتایج زیر را بگیریم. تفاوت اساسی در این واقعیت است که مدیریت مستقیم شامل حل همه مسائل توسط ساکنان خانه است. در حالی که دو روش دیگر برای مدیریت MKD به شما امکان می دهد بار مسئولیت را به دوش رئیس HOA یا مدیریت سازمان مدیریت منتقل کنید. از سوی دیگر، با مدیریت مستقل، می‌توانید با سرمایه‌های بسیار متحرک‌تر کار کنید و انتخاب کارها و خدمات را با شرایط فعلی به‌طور انعطاف‌پذیر تنظیم کنید. ساکنانی که مستقیماً خانه را مدیریت می کنند، حتی می توانند با انتخاب پیمانکاران بر اساس خواسته های خود برای هزینه کار و خدمات، هزینه های تعمیر و نگهداری خانه خود را به میزان قابل توجهی کاهش دهند.
در عین حال، یک ویژگی متمایزتوافق با شرکت مدیریت خدمات حرفه ای مطابق با الزامات قانون دریافت خواهد کرد. هنگام مدیریت مستاجران یا در قالب یک HOA، افراد دارای تحصیلات و مهارت های ویژه همیشه در سازماندهی تعمیر و نگهداری خانه شرکت نمی کنند، بنابراین ممکن است هزینه های اضافی برای آموزش کارکنان در زمینه مسکن و خدمات عمومی و قوانین مورد نیاز باشد. همچنین، سازمان‌های مدیریتی معمولاً دارای تجهیزات تخصصی هستند که به آنها امکان می‌دهد خدمات زیادی را در سطوح بالاتر ارائه دهند. به طور کلی، همه روشهای مدیریت MKD تفاوت‌های ظریف خاص خود را دارند که باید هنگام انتخاب مورد توجه قرار گیرند.
در صورت وجود مشکل در شرکت مدیریت با کجا تماس بگیریم؟
در صورت بروز نقص در نگهداری خانه (مثلاً زباله ها به موقع از محل کانتینر خارج نشد، ورودی مرطوب نظافت نشد، دیوارهای داخل آسانسور رنگ آمیزی شد و سایر موارد تخلف) توصیه می شود. ابتدا مستقیماً با شرکت مدیریت تماس بگیرید تا مشکلات را برطرف کنید. اگر شرکت مدیریت پاسخ نداد، باید شکایتی برای تأیید به بازرسی دولتی مسکن ارسال شود.
با این حال، راههای جایگزینی برای تأثیرگذاری بر شرکت مدیریت وجود دارد. بنابراین، در سن پترزبورگ، پورتال "سن پترزبورگ ما" ایجاد شده توسط دولت شهر چندین سال است که فعالیت می کند. در این سایت می‌توانید با انتخاب دسته‌بندی مناسب و پیوست کردن عکس‌ها یا اسناد پشتیبانی، گزارشی در مورد مشکل موجود ارسال کنید. پس از ثبت نام در سایتپیام برای پردازش به مجری - به شرکت مدیریت و کنترل اداره منطقه ارسال می شود. در عین حال، دوره ای به طور خودکار تعیین می شود که طی آن پیمانکار موظف است در مورد رفع مشکل پاسخ دهد. آمار پیام یک شاخص مهم از کار ادارات منطقه در زمینه مسکن و خدمات عمومی است، بنابراین اکثر پیام ها به طور موثر و به موقع پردازش می شوند.
برای مشکلات مربوط به تعیین روش مدیریت MKD، دو دسته در پورتال برای ارسال پیام باز است: "نقض در هنگام انتخاب / تغییر سازمان مدیریت" و "نقض در هنگام ایجاد HOA". همچنین، اگر اطلاعاتی در مورد شرکت مدیریت انتخابی وجود ندارد، می توانید به دسته "هیچ اطلاعاتی در مورد شرکت مدیریت در خانه وجود ندارد" پیام ارسال کنید.
پورتال مجموعه عظیمی از دسته ها را برای ارسال پیام هایی در مورد وضعیت نامناسب اموال مشترک در خانه و حیاط ارائه می دهد. همچنین می توانید تاب های شکسته در زمین بازی، سطل های زباله پر شده و پله های شسته نشده را گزارش دهید. پرطرفدارترین دسته بندی ها برای نگهداری خانه عبارتند از: "وضعیت نامناسب درب ورودی" و "عدم رعایت یا عدم رعایت برنامه زمانبندی نظافت ورودی". در مورد اول، پیام هایی در مورد نیاز به کار فوری در تعمیر فعلی ورودی دریافت می شود، در دوم - اطلاعاتی در مورد نقض وضعیت بهداشتی راه پله ها.
آگاهی در مورد روش های مدیریت MKD، ویژگی های آنها، روش انتخاب یک شرکت مدیریت و نظارت بر کار آن به شما امکان می دهد موفق ترین گزینه را انتخاب کنید.نگهداری از خانه شما برای درک پیچیدگی‌های قانون مسکن، باید زمان زیادی را صرف کنید، اما این کار با پله‌های مرتب و آسانسورهایی که به‌خوبی کار می‌کنند جواب می‌دهد.
